マイホームを計画する際にまずは土地が必要ですよね。
土地探しのポイントや考え方を実際の経験に基づいて書いてみたいと思います。
すでに土地持ってるよって方は読み飛ばしていただいてＯＫです。
土地探しの基本的な考え方について
更地か上物付き土地か
土地探しといってますが、大まかに分けると2パターンあります。
上物付きの土地と更地です。
土地の用途区分も大切
僕も全然知らなかったのですが、土地には用途区分があり、住宅専用の土地や、商売をしてもいい商業地、工場などを営むことができる工業地などの区分があります。
住宅地でも2階建てまでしか建てられなかったり、3階建てでも建てられたりと制約があります。
用途区分もしっかり調べてよく検討していただくことをお勧めします。
建物のついた土地
前者の場合は不動産屋さんによっては中古物件として販売されている場合があります。
上物付き土地として販売されている場合もありますがそうでない場合もありますので土地を探す場合は中古物件も含めて探す方がよいと思います。
上物付き土地のメリット
上物付き土地のメリットとしては以下のようなことがあげられます。
- 建物が建っている（これ自体がメリットです。後述します。）
- 建物の状態が良ければリノベーションも（別記事書きます。）
- インフラがある。（電気、ガス、上下水道など）
建物が建っているのがメリットとはどういうことかご説明します。
古い建物が建っているのであれば、関西であれば阪神大震災、関東であれば東日本大震災を乗り越えた建物ということになります。
震災を乗り越えて無事な建物が建っているということは地盤が強い可能性が高いです。
また、比較的状態の良い建物であればリノベーションという検討もできます。
家づくりの予算は土地と建物の総額になるため、リノベーションができるようであればコスト面で有利です。
また、一部例外もありますが、建物が建っているということは建てられる土地です。
建物自体の価格は査定上ほぼないため、実質土地の価格です。
上物付き土地のデメリット
- 建物がある（解体費用が必要）
- 外構がある（解体費用が必要）
- 場合によっては再建築ができない。
上物付き土地のデメリットはこれにつきます。
ズバリ解体費用更地にして家を建てる場合はいったん今ある建物を解体して更地にしないといけません。
固定資産税の兼ね合いもあり、あえて解体して更地にせずにおいている地主さんもおられます。
また、不動産業者も解体費用が掛かることは熟知しています。
解体で余分に費用が掛かるためダメもとでも土地の価格を交渉しましょう。
土地として販売する場合はおそらくないとは思うのですが、家を建築する場合接道義務があります。
基本的に道路に土地の一部が規定通り接していないと建築許可が下りません。
世の中にはどうやって建てたのこの条件を満たさない違法建築が存在します。
そういった建物付きの土地を買ってしまった場合、解体して再建築はできません。
実際には建て替えに近い大規模改修という方法しかありません。
その場合は費用が非常に高額になることが想定されます。
そういった案件を誤って買ってしまわないよう十分注意していただきたいです。
更地
文字通り更地です。
新たに造成した宅地か、以前建物が建っていたが、解体して更地にして販売している土地になります。
僕個人的には以前建物が建っていた実績がある土地の方がおススメです。
理由は上物付き土地でも書いた通り、建物がしっかり建っていた実績があることが重要です。
最低限の建てられる条件を満たしているからです。
新規に造成された宅地の場合はライフラインの引き込みがされており、その費用が土地の価格に含まれているかどうかをよく確認しましょう。
上下水道は引き込まれているが、水道の分担金のような費用が発生する場合もあります。
また、都市部以外では下水道の引き込みがなく、浄化槽を設置しないといけない場合もあります。
そういった場合それらの費用が別途かかってきますので、そのあたりも含めて予算を考える必要があります。
建ぺい率と容積率も考慮しよう。
土地には建ぺい率と容積率という規定があります。
基本的に都市部ほど土地に対してめいっぱいの建物が建てられ、郊外に行くと厳しくなる印象です。
建てたい住宅を建てることができるか事前によく確認する必要があります。
例えば建ぺい率60％容積率80％の土地を100坪購入したとします。
その場合100坪の土地に対して建設できる面積は60坪の建物ということになります。
容積率が80％であれば延床面積は80坪までです。
この例はわかりやすいように大きめで書いています。
同じ土地でも複数の不動産屋さんに相談しよう
土地や中古住宅を販売する場合、基本的には不動産屋さんは仲介をしているだけのことが多いです。
不動産業者が売り主の場合や、専属専任媒介という契約の場合は1つの不動産屋さんでしか買えないのですが、一般媒介の場合は同じ土地を複数の不動産屋さんが仲介して販売しているケースがあります。
僕の場合もそうでした。
ここからは体験談なのですが、地元のＡ不動産では値段交渉もなかなか応じてもらえず、ダメかなと思っていました。
調べていると少し遠方のＢ不動産でも同じ土地が売られていました。
かなり大きい区画だったのでこの土地をここまでで分割して金額を○○万円で交渉できたら購入したいのですがと相談すると
Ｂ不動産が売り主さんに交渉してくださり、僕は希望の大きさの土地を希望する価格で購入することができました。
不動産屋さんのフットワークの軽さや、営業力によっても結果が大きく違うことが実証されました。
一生の買い物です、ダメもとでもいろいろと要望してみましょう。
ちなみに土地を分割してもらうこと専門用語で
”分筆”といいます。
「この土地を分筆してもらってこのぐらいで買えないか売り主さんと交渉していただけませんか？」
なんていうと不動産屋さんもちょっと知ってるな？みたいな感じで動いてくれるかもしれません。
家づくりは基礎で決まるとも言われます。
基礎を作る土地はとても大事です。
色んな土地を見て自分に最適な土地を探しましょう。
最後までお読みいただきありがとうございました。
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