家づくりを考えたときに多くの方は土地を買って新築する。または売っている新築住宅を購入するという方法をまず検討されると思います。
今回は中古住宅購入+リノベーションという選択肢について書いてみたいと思います。
住宅のストックが増えており、反対に人口はどんどん減少することが予想されることから、今後の新しいスタンダードになっていく可能性もある住宅取得方法だと考えています。
土地を買って新築をするよりもコストを抑えながら自分の思い通りの住宅を手に入れられる可能性もある選択肢です。
中古住宅を購入してリノベーションて何？
まず、そもそもリノベーションって何？リフォームとどう違うの？
って方も多いのではないでしょうか？
明確に線引きされているわけではないのですが、下記のようになります。
中古住宅を購入してリフォームではだめなの？
リフォームという言葉は聞いたことある方が多いと思います。
リフォームは簡単に言うと壁のクロスや、キッチン、トイレなどの住宅設備を交換し、きれいにすることだと思ってもらっていいと思います。
表面的にはとてもきれいになりますが、基本的に構造部分には手を入れない工事だと考えていただければいいと思います。
築浅の中古を買った場合は中古購入+リフォームでもOKです。
中古住宅を購入してリノベーションとは？
じゃあリノベーションはというと、構造や機能部分にまで手を入れる
改修工事です。
例えば昔の住宅には断熱材が入っていない住宅があります。
耐震強度が足りない住宅もあります。
すべてではありませんが、こういったところを補強したりする場合はリノベーションになると思います。
また、間取りを変えたりというのもリノベーションにあたるかと思います。
スケルトンリフォームという呼び方をされる場合もありますが
内装のリフレッシュ的なリフォームと区別するためリノベーションとしています。
リフォーム済みの中古住宅は購入しないで
中古住宅を購入する場合、リフォーム済みの物件はお得に感じられるかもしれません。
内装もきれいになっているので、リフォーム前の住宅と比べると気持ちいです。
ですが、中古を購入する場合はリフォームされていない物件を選びましょう。
そのうえで自分でリノベーション（リフォーム）をする方がいいです。
なぜかというと化粧されてしまうと悪い部分が見えないから。
リフォームは本当にきれいになります。
でも、基本的には表面的です。
リフォーム前であれば前の住人の使い方がわかります。
傷んでいる個所も確認することができます。
その状態を知ったうえで、改修、改装して住まうに値する物件かどうかを見極めてほしいです。
大事なのは構造など後から手を入れにくい部分
中古住宅を購入し、リノベーションする場合、手をいれるぽいんととして一番大事なのは構造の補強、断熱改修など後からでは手を入れにくい部分です。
ついつい見栄えのする住宅設備などに目が行きがちで、そちらに予算を割いてしまいがちですが、住宅設備は後からでも交換できますし、
外観の部分も比較的改装は行いやすいです。
しかし、構造の補強や断熱改修という部分は大規模改修のタイミングでないとなかなかできません。中古住宅のの購入+リノベーションの際は是非一緒に検討してください。
自治体などの補助金が利用できる場合も
住宅の耐震化や断熱化（省エネルギー）については自治体なのどの補助金が活用できる場合があります。
検討される場合は是非確認してみてください。
ＤＩＹでセルフリノベーションという選択肢も
中古住宅を購入しリノベーションを行う場合ですが、DIYでセルフリノベーションを行うということも検討できます。
僕は家づくりの際に漆喰をコテ塗りさせてもらったり、納戸のフローリングを自分で貼ったりしました。
自分の家づくりに参加すると愛着がわきますよね。
新築で一から作る場合よりも改修の場合の方がDIYに挑戦しやすいのではないかと思います。
構造などのプロにお任せした方がよい部分はおまかせして、
自分でできるところは自分で行う。
とても楽しいので是非検討してみてください。
中古住宅を購入してリノベーションにデメリットはないのか？
中古住宅を購入してリノベーションをする場合のメリットをたくさん書いてきましたが、デメリットはないのでしょうか？
いくつかのデメリットになると思われるポイントを書いてみます。
不動産としての評価が低い
日本の不動産の評価基準は築年数
そのため、築年数の古い物件は評価も低めです。
リノベーションを行えば実際の住宅としての性能や価値は向上するのですが、そのあたりを評価してもらえない金融機関があることも事実です。
そのためローンの審査が難しい場合があります。
実際に僕はここでつまづき、中古住宅を購入してリノベーションを断念しました。
のちに新築を購入する際にはローンを通過していますので、物件の評価もローン落ちした一因であったと確信しています。
新築と比べれば制約があることもある。
新築であれば（完全な注文住宅の場合だけですが）
すべて一から作ることができますのでもともとも構造があるリノベーションはデザインや間取りの面で不利になる場合があります。
例えばサッシであれば、今の主流は樹脂サッシで2重ガラスですが、
断熱改修の場合は内窓をつける断熱改修を進められる場合があります。
内窓をつける方が効果は高いし、コストも安いため、デザイン面では不利になります。
もちろんサッシを丸ごと入れ替えることは可能ですが、費用面では不利になります。
まだまだ中古住宅購入とリノベーションがひろがっていない。
以前に比べると広がりを始めているとは思いますが、
中古住宅を購入してリノベーションをするということにまだ理解のない現状があります。
長年住んだ愛着のある家をリフォームするのであればわかるが、そうでない家に高額のお金をかけて改修することに抵抗のある方もおられるようです。
建築業者さんも新築する方が安心ですよと仰る業者さんもおられます。
新築の方が利益も取れて、安心なのでしょうね。
すべての物件で可能ではない
ここが一番のポイントかもしれません。
中古住宅を購入してリノベーションという選択肢は、住宅のストックを活用し、新築するよりも安く高性能な住宅を手に入れられる方法ですが、
残念ながらすべての住宅が対象になるわけではありません。
物件をしっかり吟味する必要があります。
ですので、実際に中古住宅を購入してリノベーションを検討する場合は耐震改修などを行うことができる専門家によく相談したうえで検討を進める必要があります。
中古住宅を購入してリノベーションを検討する際の相談先
中古住宅を購入してリノベーションを考えて場合相談先は新築の時と同じく3パターンあります。
1.大手ハウスメーカー
大手メーカーの安心感がありますがコスト高いです。
2.建築士さん
耐震診断や耐震改修を手掛けておられる建築士さんを探して相談しましょう。
実際の施工は工務店に依頼をすることになります。
3.地元工務店
建築士さんと同じく耐震改修などを行っている実績がある工務店を探しましょう。
リフォームだけを行っているところはお勧めしません。
必ず新築もできるところに相談するようにしてください。
いかがだったでしょうか？
家づくりを検討される方に少しでも参考になっていれば幸いです。
最後までお読みいただきありがとうございました。
コメント